保利刘平赶上了好时候

文/地产八卦女 陈庆

作者微信号：chenqingdaguanren

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还记得保利宋广菊退休的时候，有人总结她说：

经事且谙事，阅人如阅川。退隐江湖去，深藏功与名。

2017年，在宋广菊的带领下，保利突破3000亿销售大关。对此，宋广菊信心满满：“未来两三年，保利再站到前三的位置我是有信心的。”

那年，宋广菊57岁。看来，她是想在60岁退休前，画一个完美的句号。

但是，在被融创通过并购等超常规手段压制反超下，保利“保四争三”的过程实现并不容易。等到退休，宋广菊仍没有看到保利重进前三。

然而，宋广菊的职场憾事，却是接班人刘平的幸运“躺赢”。

2022年，在宋广菊退休、刘平接手还不满一年，保利顺利攻进前三，且进一步提出了“进三争一”目标。

除此之外，保利的股价也节节新高，其市值甚至一度力压万科，成为地产股中的扛把子。

▲保利股价VS万科股价

可见有的时候，职场命运，就在一线之间。

保利的基本面并没有大的改变，但宋广菊似乎差了点运气，而刘平则真真切切赶上了好时候。

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为什么保利能够“躺赢”？

在当下这个不进则退的行业局面里，保利有身为央企融资利率低、品牌认知度高的一面，也有其会投资、管理费用低的一面。

作为央企品牌，它的融资利率低这些优势就不说了。毕竟街知巷闻，多说无益。

而在投资方面，保利可谓特立独行——这当然不是说保利拥有军工背景，确实，早期的保利借着军工背景，在全国轻松获取了不少土地，而后来的保利，则完全是凭借市场化运作挣得了行业地位。

要知道，保利拿地，向来奉行在“非热点板块（城市）当鸡头，在热点板块（城市）当凤尾”的信条。

▲以多年蝉联销冠的成都区域为例，在非热点板块做鸡头，如果这个板块不是热点板块，保利就会勇做第一，提档升级。如大丰、狮子湖、香槟光华、香槟金沙、保利花园等等，皆是这个逻辑；在热点板块当凤尾，不做第一，只做第二，比如金融城做第一，保利的土地储备就在秦皇寺，从而规避高昂的拿地成本。图为成都保利狮子湖。

再比如，保利虽然也深耕一线城市，但除了大本营广州，在北京、上海、深圳，保利向来只当凤尾。

以北京为例，北京保利二十年深耕，虽然也开发了60多个项目，拥有100000+业主，但整体影响力一直居于前十开外。

真正让保利发展壮大的，是佛山 、成都这样的二线城市。

▲“一座千灯湖，半璧保利造”，在佛山，保利是真正的第一地主，无论是拿地宗数、拿地面积，还是拿地金地，保利都是当仁不让的NO.1。2021年保利拿地7宗，几乎是第二三四名（万科、金地、中海）的总和。

显然，这样的差异化竞争的投资视角，是保利超越中海华润的独家秘诀。

因为在非热点地区（城市）做鸡头，一旦这个地区（城市）变成热点，保利就有了巨大且相对安全的利益空间；

而在热点地区(城市）做凤尾，一方面是为了刷存在感，利用热点地区（城市）的形象做品牌；另一方面则可以很好的跟随这个区域（城市）的龙头，以第二名的成长性，逼近第一名的上升空间。

由此，保利永远不拿地王，大抵就是这个意思——只要投资策略得当，拿不拿地王那还有什么关系呢？！

而这样的投资策略，表现到年报上，就是利润率的同行碾压。

保利的毛利率是26.78%，净利率是13.05%，万科的毛利率是21.82%，净利率是8.41%。保利的毛利率比万科高这么多，直觉上感觉玄乎，因为大家都认为同样的房子，万科的品牌力要比保利更强点。

但实际上，当投资策略不同、投资成本不同，保利的利润率当然就高。

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刚刚我们说了保利在投资上的优势经验。接下来，我们再来说说保利的另外一个优势——极低的管理费效比。

为什么这么说呢？曾经，我的老上司赵总，曾统计过2015年十强房企十年期年均营销费率排行榜：

而再看看去年的保利年报，保利的管理费用和员工构成是这样的：

可以看出，保利的管理费用，主要是人工薪酬和固定资产折旧，而根据当前年报，保利共有6万职工，对标36亿的职工薪酬，也即人均年薪6万。

显然，人均6万年薪，这在一向自诩高富帅的央企有点不大好看。但保利有其特有的团队优势，这便是“军企DNA”文化。

事实上，早年间在宋广菊的带动下，整个保利团队已经形成了军人的协同作战、执行力强、甘于奉献牺牲的特点。每年保利都会安排新人进行军事训练、野外拓展训练，安排高管当教官，还给员工配备行军床用于午休，保持着训练有素的军队作风，实行“保利式军人管理”。

也正是这种企业文化，造就了保利急行军般的扩张，同时还有着很低的管理成本、人均效能高的特点。目前，保利总部不到200人，总体人均效能超过5000万，这一点非常牛逼。

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曾经，在提倡房住不炒的时候，保利屡屡“保四”失败，有人说，保利作为央企，排名微微一降，这没有让人觉得不好，反而很有政治格局。

可见，央企的好处就在这，是进是退，都有充分的理由。

如今，随着民营地产对手纷纷“犯错”而坠落，保利躺赢，赢麻了。

值得一提的是，新上任的保利刘平，也顺势点燃了“三把火”：

（1）去年8月开始，大举增持保利股票

（2）提出“进三争一”口号

（3）启动一轮新的组织变革与人才升级，提拔11位80后总经理

只是，在这繁华的背后，保利也突破了万亿负债：根据2021年年报，保利有息负债为3382亿元，其他经营性负债为7588亿元。

对此，我想说，虽然是央企，但降负债稳健经营，仍然是大势所趋。